所谓产业园区，实际上是由于生产行为和交易行为带来的一种空间聚集模式，初期的聚集所带来的相关功能需求和衍生经济行为，造成了园区不同发展阶段的聚集方式和空间特征，也成为我们定义发展阶段特征的主要依据。
 
我们在这里把产业园区的发展定义为四个阶段：
 
第1阶段：生产要素聚集
 
发展阶段：要素群集阶段；
 
核心驱动：由政府的优惠政策等外力驱动；
 
产业聚集动力：低成本导向，由于优惠政策的吸引生产要素的低成本导致人才、技术、资本的流入，但要素低效率配置；
 
主要产业类型发展需求因素：低附加值、劳动密集型传统产业；
 
产业空间形态：纯产业区、在空间上呈现沿交通轴线布局，单个企业或同类企业聚集。
 
园区功能：加工型、单一的产品制造、加工；
 
园区增值方式：可称之为工业产品“贸—工—技”，其增值手段主要是“贸易链”，即通过与区内外，国内外的贸易交换获取附加值；
 
与城市发展的空间关系：基本脱离；
 
代表园区：我国一些发展水平偏低的产业园区目前尚处于这一阶段。
 
第2阶段：产业主导特征
 
发展阶段：产业主导阶段；
 
核心驱动力：内力外力并举，即政府和企业市场竞争力驱动双重作用；
 
产业聚集动力：产业链导向，各种生产要素重新整合，形成稳定的主导产业和具有上、中、下游结构特征的产业链具有良好的产业支撑和配套条件；
 
主要产业类型：外向型的产业，其中以电子设备、通讯设施制造业一枝独秀；
 
产业发展需求因素：一定的配套服务和研发能力，这时期企业创新主要依靠外部科学机构和大学的支持，园区内企业自身创新能力较弱；
 
产业空间形态：纯产业区，在空间上呈现围绕核心企业产业链延伸布局；
 
园区布局：以产品制造为主； 

园区增值方式：人们对园区活动的关注顺序是：工—贸—技。可称之为“高科技产品生产基地”其增值手段主要是“产业链”；
 
与城市发展空间关系：相对脱离；
 
代表园区：我国目前大多数发展较高的高新区基本处于这阶段。
 
第3阶段：创新突破阶段
 
发展阶段：创新突破阶段；
 
核心驱动力：内力为主，技术推动，企业家精神；
 
产业聚集动力：创新文化；
 
主要产业类型：技术密集型、创新型产业、高速信息网络技术、生物技术、新型能源技术、新材料和先进制造技术等重要的新兴领域；
 
产业发展需求因素：高素质人才、较好的信息、技术及其他高新产业配套服务，园区自身创新能力不断增强；
 
产业空间形态：产业社区，产业间开始产生协同效应，在空间上形成围绕产业集群同层布局；
 
园区功能：研发型、科技产业型、制造、研发复合功能；
 
园区增值方式：人们对园区主要活动的关注顺序是“技—工—贸”，其增值手段主要是创新链；
 
与城市发展空间关系：相对耦合（中枢辐射）；
 
代表园区：中关村科技园、台湾新竹、法国索菲亚高科技园区。

第4阶段：现代科技都市
 
发展阶段：财富凝聚阶段；
 
核心驱动力：高价值的“财富级”要素的推动；
 
产业聚集动力：高势能优势；
 
主要产业类型：文化创意、科技创新产业、及其他高端现代服务业为主；
 
产业发展需求因素：高价值的品牌，高素质的人才资源，高增值能力和高回报率的巨额金融本；
 
产业空间形态：综合新城，在空间上，城市功能和产业功能完全融合；
 
园区功能：复合型（事业发展中心—生活乐园），现代化综合城市功能，产业聚集地，人气的聚集区，文化的扩散区，资本的融通区；
 
园区增值方式：人们对园区主要活动的关注顺序是“技—贸—工”，以研发中心，研发型产业，科技服务业为主体，其增值手段主要是“财富链”；
 
与城市发展空间关系：紧密融合（多级耦合式）；
 
代表园区：美国硅谷